При оптимистичном сценарии уже до конца этого года может состояться первое предложение акций предприятия "Rīgas namu pārvaldnieks" (RNP), рассказал в интервью агентству ЛЕТА председатель его правления Марис Озолиньш. В значительной степени это зависит от того, насколько быстро будет найден консультант, который поможет начать котировку акций предприятия на бирже, и насколько быстро будут приняты решения о выпуске акций на публичный рынок.

- Начался сезон летних работ. Какова ситуация в RNP - что вы делаете сами, а что заказываете у внешних поставщиков?

- Мы не заказываем больше внешних услуг, чем раньше, но делаем это умнее. Мы следим за тем, чтобы не стать слишком зависимыми от каких-то конкретных поставщиков услуг, поэтому тщательно оцениваем, что делать самим, а что доверить аутсорсингу.

Например, траву мы теперь будем больше косить собственными силами. Закуплена техника, благодаря чему мы можем делать это бережнее, а также в более подходящее для людей время, чтобы не мешать в утренние или вечерние часы. Мы работаем и с аутсорсингом, но делим работы на несколько более мелких частей, что позволяет участвовать в наших закупках большему числу поставщиков, а у нас появляются возможности выбора.

Аутсорсинг - это в основном различного рода ремонтные работы: ремонт крыш, чистка дымоходов, работа со строительными конструкциями зданий, канализационные работы и работы по водоснабжению. Но и здесь мы балансируем, часть работ выполняя своими силами.

- Хватает ли вам работников? В какой то момент наблюдались большие проблемы с кадрами, особенно с дворниками.

- Это зависит от конкретной сферы. В Риге есть своя специфика - уровень безработицы в столице низкий, из-за чего за наблюдается довольно большая конкуренция за работников. Но мы на предприятии предлагаем много различных бонусов, которые, возможно, не доступны на другой работе. Поэтому сейчас я не могу сказать, что у нас есть проблемы с поиском работников.

- Какова сейчас ситуация с дворниками? Когда их не хватало, появились бригады, которые убирали возле одного дома, а затем ехали к следующему.

- Здесь мы тоже стараемся поддерживать сбалансированный подход. У нас есть и дворники, и бригады. Бригады сейчас убирают примерно 40% внутренних помещений, то есть лестничные клетки, и около 30% территорий. Остальное - дворники. Как у одной, так и у другой модели есть свои плюсы и минусы. Бригады работают намного быстрее и эффективнее, они оснащены техникой и оборудованием, которое дворникам мы не можем обеспечить. Из-за этого бригады работают быстрее и эффективнее и обходятся жителям дешевле.

Но люди привыкли к своему дворнику, к тому, что видят его каждый день, он находится на месте и знает дом. Поэтому мы даем возможность домам выбирать. Если дом хочет иметь своего дворника, мы разрешаем. Но надо понимать, что дворник обходится дороже, чем бригада.

- Какие сейчас зарплаты у дворников?

- Зарплаты дворников очень разные, начиная с минимальной. Однако если дворник очень продуктивный, то его брутто-зарплата может достигать даже 1700-1800 евро.

- В старых домах советской постройки по-прежнему существуют проблемы с лифтами. Как они решаются?

- В целом в управляемых нами домах имеется около тысячи лифтов, и многие из них сохранились еще с советских времен. Мы начали переговоры с производителями современных лифтов в Европе, и сейчас у нас есть предложения от пяти различных компаний, которые могут установить новые, современные лифты в старых лифтовых шахтах. Один такой пример уже есть - в ближайшее время состоится официальное открытие лифта в Пурвциемсе, на улице Варавикснес гатве. Он был установлен в рамках программы "Altum", которая предусматривает финансовую поддержку на замену лифтов.

Заявки на программу замены лифтов подали еще около 15 домов. В общей сложности планируется заменить около 30 лифтов. Преимущества новых лифтов огромны - они тише, энергоэффективнее, современнее и ломаются гораздо реже. Еще одно важное преимущество заключается в том, что при установке нового лифта в старой шахте можно расширить входной проем, то есть в лифт можно будет заехать с детской коляской или на инвалидном кресле. В лифтах советского времени это часто было невозможно.

Но, разумеется, это означает и расходы. Замена одного стандартного лифта обходится примерно в 50-60 тыс. евро. "Altum" покрывает часть расходов - вплоть до 40%. Также можно взять кредит, да и сами производители лифтов предлагают разделить платежи на более длительный период. Мы считаем, что в долгосрочной перспективе это лучше, чем постоянно латать старые лифты белорусского производства.

- Поговорим об энергоэффективности домов. Часто слышны упреки в том, что повышение энергоэффективности происходит слишком медленно. Какова ситуация на данный момент?

- На самом деле за последний год процесс шел очень стремительно. Наблюдается резкий подъем. Однако, если смотреть по отношению к общему количеству домов, то доля энергоэффективных домов все еще невелика. Все зависит от финансирования. После объявления последней программы "Altum" финансирование было "разобрано" практически моментально. В настоящее время мы помогаем примерно 60 домам подготовить необходимую документацию, и они уже ждут утверждения финансирования. Это, по сути, больше, чем было реновировано в Риге за все предыдущие годы.

- Сколько всего домов находится в вашем управлении?

- Около 3000. Конечно, нам хотелось бы реновировать больше, но, к сожалению, все зависит от доступных финансов.

- Тему реновации мы "мусолим" уже около 20 лет, и складывается ощущение, что в Риге и крупных городах эта система толком не работает.

- Наш опыт показывает, что в этой сфере можно многого добиться. Мы провели собрания примерно в 400 домах, разъяснили процесс, помогли собрать подписи. В итоге около 60 домов подали заявки на программу.

Фактически мы выполняем всю бюрократическую работу, но мы не можем заставить дом начать реновацию или принудить людей взять кредит. Нельзя просто сказать жильцам 100 квартир - теперь вы 20 лет будете платить кредит. Банк тоже не даст кредит дому, владельцы которого сами не приняли такое решение. Гораздо важнее думать об инструментах софинансирования, поэтому что без этого для многих реновация экономически невозможна.

Сейчас Министерство экономики работает над новой программой, которая будет немного отличаться от предыдущей. Посмотрим, как она будет работать и насколько большой будет поддержка.

- Какова сейчас ситуация с оплатой счетов и долгами?

- В целом ситуация довольно стабильная. В течение года все счета оплачивают почти 99% наших клиентов.

- Повлияло ли существенно на платежную дисциплину то, что этой весной не применялись штрафные проценты (пени)?

- Это, безусловно, стало определенным облегчением для людей, но мы не заметили, чтобы они этим пользовались массово. Люди все-таки понимают, что счет все равно придется оплатить. Не было такого, чтобы число должников резко возросло.

Обычно в тот же месяц оплачивается около 86-87% выставленных счетов. В этот период показатель снизился примерно на один процентный пункт, но к концу года общий уровень оплаты все равно приближается к тем же 99%.

- Крайне актуальной темой сегодня является безопасность и угроза, которую представляют дроны. В случае прилета дрона первым местом, где люди попытаются укрыться, станут подвалы домов. Приведены ли они в порядок?

- Ситуация с подвалами разная. Есть такие, которые приведены в порядок, а есть и те, которые нельзя приспособить для убежища. Проблема в том, что нет никакой программы, которая бы финансировала приведение подвалов в порядок. Этот вопрос в значительной степени оставлен на усмотрение самих жильцов. Поэтому нельзя сказать, что люди очень активно рвутся наводить порядок в своих подвалах. К тому же есть подвалы, которые в принципе невозможно приспособить для убежища - они находятся в слишком плохом техническом состоянии.

- Какова ситуация с накоплениями домов? Хватает ли денег на повседневный ремонт?

- Ситуация очень разная, но в целом положение улучшается. Например, у нас был один большой дом на улице Иерикю в довольно плачевном состоянии. Многие годы его накопления составляли около 15 центов за квадратный метр. На такие средства ничего существенного сделать нельзя. Сейчас накопления увеличены до нормального уровня, и, наконец, можно начать реальные ремонтные работы. В целом мы видим, что мышление людей постепенно меняется. Раньше многие жили с убеждением, что государство все починит. Теперь понемногу формируется понимание, что нужно самим создавать накопления и вкладывать в свою собственность.

- Каковы главные проблемы в домах? Крыши, окна, подъезды?

- Самые большие потребности часто связаны с тем, чего люди в повседневной жизни даже не видят. Это коммуникации - водопроводы, стояки канализации, трубы горячей воды, отопительные системы. Многое уже заменено, но во многих домах это все еще предстоит сделать. Крыши тоже являются актуальной проблемой. А замена крыши большого дома обходится очень дорого - до 70 000 евро. Именно поэтому мы стараемся побуждать жильцов использовать такую возможность, как кредит на нужды дома. Раньше это было сложно, так как у обществ собственников квартир не было четкого юридического статуса. Сейчас этот вопрос упорядочен, и банки уже начинают предлагать решения. Мы очень хотим добиться того, чтобы домам было проще занимать деньги на ремонт.

- Предусмотрено, что окончательное решение о первичном публичном размещении (IPO) акций RNP примет Рижская дума после разработки стратегии. На каком этапе сейчас находится этот процесс?

- Для начала нужно уточнить - принятое депутатами Рижской думы решение предусматривает, что до конца 2028 года самоуправление должно прекратить свое участие в предприятии. Механизм, с помощью которого это планируется сделать, - котировка акций на бирже. Далее самоуправление должно привлечь консультантов, и речь идет не просто о какой-то абстрактной стратегии: перед ними стоит конкретная задача - подготовить весь необходимый пакет документов, чтобы решение можно было реализовать на практике.

- Реально ли это осуществить до 2028 года?

- Нам понятен сам процесс и то, что необходимо сделать. Есть вещи, которые мы делаем уже сейчас, независимо от консультантов. Например, предприятие нужно преобразовать из общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество, так как только в этом случае можно котировать акции на бирже. Это можно делать параллельно.

Разумеется, многое будет зависеть от того, как быстро завершится закупка по привлечению консультантов. Но в целом, если смотреть оптимистично, с момента полноценного запуска процесса мы могли бы быть готовы примерно в течение трех месяцев. На предприятии уже сейчас очень многое приведено в порядок в соответствии с требованиями биржи - корпоративное управление, внутренняя политика, бухгалтерия, финансовые процессы. Поэтому сейчас главное - дождаться результатов закупки и начать практическую работу вместе с консультантами.

При оптимистичном сценарии первое предложение акций могло бы состояться даже до конца этого года. Но, скорее всего, не всех сразу. Это также станет одной из задач консультантов - понять, каков спрос со стороны инвесторов и какую долю акций целесообразно предложить на первом этапе.

- Обычно главная цель котировки акций на бирже - привлечение дополнительных средств для компании. В случае с RNP главная цель - просто добиться того, чтобы Рижское самоуправление вышло из структуры собственников предприятия?

- В данном случае главная цель действительно заключается в прекращении участия самоуправления. У него нет оснований сохранять участие в предприятии, которое полностью работает в условиях свободного рынка и не выполняет никаких социальных функций. Поэтому было принято решение, что самый простой способ прекратить это участие - вывести акции на биржу. На данный момент план предусматривает котировку имеющихся акций, а не эмиссию новых.

- То есть никаких дополнительных средств в результате этого процесса предприятие не получит?

- Нет, дополнительного финансирования на этом этапе мы не получим. Но нам сейчас это и не требуется. У предприятия достаточно средств, и у нас нет таких масштабных инфраструктурных инвестиционных проектов, для которых внезапно понадобились бы огромные суммы. Наши инвестиции больше связаны с развитием самой компании - цифровизацией, механизацией, улучшением рабочей среды. Конечно, в будущем могут появиться и другие проекты, возможно, покупка компаний или расширение на другие рынки. Но это вопрос не сегодняшнего дня.

- У RNP были довольно амбициозные планы развития - выйти за пределы Риги, возможно, даже в другие города Балтии. Эти планы пока отложены на полку?

- Первоочередная задача - успешно реализовать процесс выхода на биржу. Это будет первый случай в Латвии, когда самоуправление выходит из общества капитала через биржу. Мы хотим сделать это качественно и правильно. После этого уже можно думать о дальнейшем развитии. И, на мой взгляд, этого не придется ждать долго. Делать все одновременно было бы слишком сложно. Решение о дальнейшей стратегии предприятия будут принимать уже новые акционеры.

- Оборот RNP растет, но прибыль в прошлом году сократилась в несколько раз. Как вы планируете улучшать финансовые показатели?

- Важно понимать, что прибыль по своей сути не уменьшилась. В 2024 году просто имел место один очень крупный разовый эффект, который увеличил прибыль. Мы тогда вернули средства из "PNB banka", которые долгое время были заморожены. Поскольку это были средства собственников домов, мы ранее уже создали резерв под возможные убытки. Когда мы вернули эти деньги, резерв можно было освободить, и он превратился во внеочередную прибыль. После этого из данной прибыли были выплачены дивиденды самоуправлению, и, соответственно, в следующем году пришлось заплатить подоходный налог с прибыли предприятия, что визуально ее уменьшило. Поэтому инвесторам важнее смотреть на стабильную прибыль компании от основной деятельности без учета разовых эффектов. А там у нас показатели довольно стабильные - примерно 5-6 млн евро в год.